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Christian Andres
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Im Interview mit Lifestyle Company verrät BEKB-Finanzcoach Dominik Perego welche Hypothek zurzeit die günstigste ist, worauf man bei der Finanzierung einer Immobilie im 2025 besonders achten sollte und welche Zinsentwicklung er für die nächsten 6 bis 12 Monate erwartet.
Ich bin Hypothekarexperte und als Finanzcoach bei der Berner Kantonalbank tätig. Im Bereich Private Banking (Key Clients Grossraum Bern) unterstütze ich unsere Kundschaft, die passende Finanzierungsstrategie zu finden, deren Umsetzung zu begleiten und die langfristige Betreuung sicherzustellen.
Mit den sinkenden Saron-Leitzinsen auf derzeit 0 Prozent hat sich das Jahr 2025 für Saron-Hypothekarnehmende bisher erfreulich entwickelt. Anders sieht es bei den Festzinshypotheken aus, da diese Zinssätze nicht an den Saron gekoppelt sind, sondern an den Kapitalmarkt und den dortigen Erwartungen zur künftigen Zinsentwicklung. Von Januar bis Mitte März hat sich beispielsweise die 10-jährige Laufzeit um gut ein halbes Prozent verteuert, um dann bis im Mai wieder auf Januar-Niveau zu fallen, was angesichts der rasch ändernden handels- und geopolitischen Lage eher überraschend war. Zurzeit beobachten wir wieder einen leichten Zinsrückgang.
Der Rückgang des Leitzinses auf 0 Prozent ist zweifellos einer der prägendsten Einflüsse auf den Hypothekenmarkt. Dadurch wird die Nachfrage weiter befeuert. Einerseits werden die Hypotheken günstiger, andererseits werden andere Anlageklassen (zum Beispiel festverzinsliche Anlagen) unattraktiv, da sich weniger Rendite erwirtschaften lässt. Die Investoren suchen dann wieder vermehrt Investitionsmöglichkeiten im Immobiliensektor, was die Nachfrage weiter anheizt. Politisch gesehen, schaue ich gespannt auf die Abstimmung zum Systemwechsel der Liegenschaftssteuern am 28. September 2025. Bei einer Annahme könnte dies den Immobilien- und Hypothekarmarkt vor massgebende Veränderungen stellen. Der Systemwechsel hätte verschiedene Auswirkungen und beinhaltet nicht nur die Abschaffung des Eigenmietwertes, sondern den begrenzten Abzug der Hypothekarzinsen und keinen steuerlichen Abzug mehr für Unterhaltsarbeiten – ausgenommen energetische Sanierungen – um nur einige Punkte zu nennen.
Die Wahl der «richtigen» Finanzierungsstrategie kommt stark auf die individuellen Gegebenheiten an. Wie sieht die Risikobereitschaft und -fähigkeit aus? Braucht es Planungssicherheit? Wie sehen die mittel- bis langfristigen Pläne aus, zum Beispiel ein Hausverkauf? Was sind die Erwartungen am Markt? Aktuell ist die Saron-Hypothek die flexible und günstigste Variante. Sie ist geeignet, wenn eine Seitwärts- oderAbwärtsbewegung der Zinsen erwartet wird oder auch Flexibilität gewünscht ist. Da der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank bereits bei 0 Prozent liegt und potenzielle Negativzinsen nicht der Kundschaft weitergegeben werden, ist das Abwärtspotenzial ausgeschöpft, beziehungsweise der Kunde zahlt einfach die vereinbarte Marge, was im Optimalfall eine Seitwärtsbewegung ergibt. Demgegenüber stehen die Festzinshypotheken, welche im historischen Vergleich ebenfalls wieder tiefe Zinsen bieten und der Kunde sich günstige Planungssicherheit einkaufen kann. Die Festzinsen liegen allerdings nicht so tief wie vor Corona, was wir infolge der aktuellen geopolitischen Lage wohl auch nicht mehr so rasch zu sehen bekommen.
Ein Hauskauf ist und bleibt auch im 2025 eine tolle Sache. Da für viele ein Hauskauf eine einmalige und grosse Investition ist, lohnt es sich von einer Fachperson begleiten zu lassen. Die Aufgabe der Fachperson ist auf die individuellen Gegebenheiten einzugehen und die richtigen Massnahmen zu besprechen. Dazu drei Beispiele:
1) Bessere Zinskonditionen erhalten: Mit der neuen Bankenregulierung namens «Basel III» sind die Banken verpflichtet, je nach Belehnungshöhe, mehr Eigenkapital zu unterlegen, was das Finanzsystem zwar sicherer macht, aber auch die Zinsen für die Kundschaft verteuert. In der Regel bekommt man die attraktivsten Zinsen mit einer amortisationsfreien 1. Hypothek. Wird eine höhere Hypothek benötigt, verteuert sich der Zinssatz. Empfehlenswert ist daher die Prüfung, ob sich ein 3.-Säule-Guthaben als Zusatzsicherheit hinterlegen lässt, um von attraktiveren Konditionen zu profitieren.
2) Sanierungsbedarf beim Kauf einer Bestandesimmobilie: Heutzutage ist die Energieeffizienz der Gebäude für die Bank ebenfalls ein wichtiges Kriterium, genauso wie für die Wohnqualität und das Portemonnaie der Kundschaft. Der Schweizer Liegenschaftsbestand ist häufig nicht oder nur teilweise saniert und Käufer müssen diese Investitionen selber vornehmen. Eine Dach- und Fassadenisolation, neue Fenster oder eine erneuerbare Heizung sind nicht unwesentliche Kostenblöcke und sollten bei einem nicht sanierten Kaufobjekt unbedingt vor dem Kauf in die Überlegungen einbezogen werden.
3) Tragbarkeit im Alter: In einem Tiefzinsumfeld, wie wir es aktuell haben, sind die Immobilienpreise entsprechend hoch und die Verschuldung beim Neuerwerb steigt. Bereits bei junger Kundschaft empfiehlt es sich, die Auswirkungen der Hypothekarbelastung im Alter zu bedenken. Infolge des tiefen Zinsniveaus kann allenfalls etwas mehr amortisiert, beziehungsweise auf die Seite gelegt werden.
Ich gehe bei meinem Basisszenario von einer Seitwärtsbewegung im Saron-Leitzins aus, sofern sich die Schweizer Wirtschaft nicht abkühlt (etwa infolge der US-Zollpolitik und erstarkendem Franken) und sich die deflationären Tendenzen in der Schweiz nicht verschlechtern. Die Schweizerische Nationalbank wird sich hüten Negativzinsen leichtfertig einzuführen und wäre aus meiner Sicht nur bei extremen Verwerfungen am Markt bereit diesen Schritt zu gehen. Etwas anders sehe ich es bei den Festzinshypotheken – da gab es Ende Juni eine Trendwende. Seit März sind die Zinsen für Festhypotheken immer mal wieder gesunken, mit der Erwartung, dass Negativzinsen eingeführt werden. Da dies nicht eingetroffen ist und mittlerweile der Marktkonsens vorherrscht, dass ein Negativzinsumfeld im Bereich des Möglichen liegt, aber tendenziell eher unwahrscheinlich ist, liegen die mittelfristigen Erwartungen eher bei leicht steigenden Zinsen. Kurzfristige Rückgänge sind jedoch jederzeit möglich. Das gilt von 2 bis 10-jährigen Laufzeiten.
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Dominik Perego ist Hypothekarexperte und Finanzcoach bei der Berner Kantonalbank, Bereich Private Banking, Key Clients Grossraum Bern
dominik.perego@bekb.ch, 031 666 10 32, bekb.ch
