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Christian Andres
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Zwischen Begeisterung und Realität liegt oft nur eine Besichtigung. Eine strukturierte Herangehensweise und eine Checkliste schützen vor unliebsamen Überraschungen und helfen dabei, mehrere Objekte neutral zu vergleichen. Nebst technischen und rechtlichen Aspekten geht es auch um Tipps zur richtigen Vorbereitung und Entscheidungsfindung.
Für Immobilienbesichtigungen gilt grundsätzlich: Planen Sie genügend Zeit ein und planen Sie mehrere Besichtigungen bei unterschiedlichem Tageslicht ein. Machen Sie Fotos oder Videos, sie dienen Ihnen als Erinnerungshilfe und Vergleichsgrundlage. Um ein umfassendes Bild zu erhalten, fragen Sie den Eigentümer nach dem Grund des Verkaufs und seinem Verhältnis zur Nachbarschaft. Sind die künftigen Nachbarn sympathisch und offen? Passen Sie selbst in die neue Umgebung?
Ebenfalls wichtig ist die Einsicht in alle relevanten Pläne: Grundrisspläne, Schnitte, Fassaden und Installationspläne. Ein aktueller Grundbuchauszug samt Beilagen zeigt vorhandene Dienstbarkeiten, wie etwa alte Wegrechte auf dem Grundstück. Prüfen Sie in welcher Bauzone die Immobilie liegt? Die Bauzone bestimmt unter anderem darüber, wie hoch die Ausnützungsziffer (maximal zulässige Wohnfläche) und die Geschosszahl sein dürfen – Faktoren, die Um- und Ausbauten beeinflussen und den Verkaufswert mitbestimmen.
Informieren Sie sich zudem über die bestehende Gebäudeversicherung, um die anfallenden Versicherungskosten abschätzen zu können. Wenn Sie ernsthaft am Kauf interessiert sind, ziehen Sie frühzeitig Fachleute hinzu: zum Beispiel einen Bausachverständigen oder einen Immobilienfachmann.
Fragen Sie nach dem Baujahr des Gebäudes und lassen Sie sich alle grösseren Renovationsmassnahmen detailliert erläutern: Wann wurden welche Arbeiten durchgeführt und mit welchem Aufwand? Bitten Sie ausserdem um eine Liste der beteiligten Handwerksfirmen sowie um Informationen zu eventuell aufgetretenen Bauschäden infolge der Umbauten. Diese Details liefern gute Argumente bei der Preisverhandlung.
Prüfen Sie, ob die Immobilie insgesamt instandgehalten wurde. Achten Sie dabei auch auf folgende Punkte.
☐ Kanalreinigung: Wann hat die letzte Reinigung stattgefunden?
☐ Wartung Wärmepumpe, Solarthermie, Boiler: haben regelmässige Wartungen stattgefunden?
☐ Sanitäranlagen: Sind alle Sanitäranlagen wie etwa Abflüsse, Wasch- und Spülmaschine gepflegt und funktionsfähig?
Kontrollieren Sie das Dach auf Beschädigungen – wenn möglich vom Dachboden und von aussen her.
Wie gut ist die Bausubstanz? Welche Wandkonstruktion und Dämmungsstärke liegen vor? Fragen Sie, wann die Fassade zuletzt saniert wurde? Eine gut gedämmte Fassade reduziert die Heizkosten und schützt vor Feuchtigkeit.
Erkundigen Sie sich, wie alt die Fenster sind und ob sie eine gute Wärme- und Schallisolation bieten. Schutz vor Einbruch: sind verstärkte Scheiben, wie etwa Verbundsicherheitsglas, eingebaut?
Untersuchen Sie die Aussen- und Innenwände auf Risse, Feuchtigkeit oder Schimmelspuren. Schauen Sie den Zustand der Fensterrahmen an.
Installationen und Haushaltsgeräte
Überprüfen Sie alle technischen Anlagen und eingebauten Geräte auf Funktion: Heizung, Lüftung, Kochfeld, Backofen, Wasch- und Spülmaschine sollten in einwandfreiem Zustand sein.
☐ Heizung: Welche Heizung ist installiert (Wärmepumpe, Gas oder Öl), wie alt ist sie und wie energieeffizient arbeitet sie?
☐ Lüftung: Ist eine kontrollierte Wohnraumlüftung vorhanden? Falls ja, notieren Sie Baujahr, Zertifizierung und Datum der letzten Wartung.
☐ Warmwasser: Wie alt ist die Warmwasserversorgung und in welchem Zustand ist sie?
☐ Elektro: Wie alt sind die Installationen? Wie hoch sind die Stromkosten der letzten Jahre?
Prüfen der wichtigen Anschlüsse: Internet (Glasfaserkabel), TV und Telefon. Anzahl und Verteilung der Steckdosen und Lichtschalter.
Testen Sie Warm- und Kaltwasser: Drehen Sie alle Wasserhähne auf und prüfen Sie Druck sowie Temperatur. Überprüfen Sie insbesondere:
☐ Warmwasser: Kommt Warmwasser innerhalb von acht Sekunden (Norm) aus dem Hahn?
☐ Wasserhärte: Wie hoch ist der Härtegrad des Wassers, und ist eine Entkalkungsanlage installiert oder notwendig?
☐ Strangsanierung: Wann wurden die vertikalen Wasserrohre zuletzt saniert?
☐ Abwasserleitungen bei Altbauten: Wann fand die letzte Wartung der horizontalen Abwasserleitungen statt?
Schauen Sie sich die Armaturen und Anschlüsse gut an: Prüfen Sie Fugen und die Decke auf Feuchtigkeitsschäden.
☐ Sanitärobjekte: Wie alt sind Waschbecken, WC, Dusche und Badewanne? (Generell sollten Sanitäranlagen nach 30 Jahren erneuert werden.)
☐ Schimmelprüfung: Liegt Schimmel an Fugen oder Wänden vor, wie alt sind Boden- und Wandbeläge?
Achten Sie auf Schimmel. Bei älteren Häusern mit Baujahr vor 1990 sollten Sie an mögliche Altlasten wie etwa Asbest denken und bei Bedarf einen Experten beiziehen.
☐ Geruch: Ist im Keller ein muffiger Geruch wahrnehmbar?
☐ Belüftung: Ist eine ausreichende Querlüftung vorhanden?
Prüfen Sie den Aussenbereich. Wie ist der Garten gestaltet, entspricht die Bepflanzung Ihren Vorstellungen?☐ Schattenverhältnisse und Sonneneinstrahlung: Morgen- und Abendsonne?
☐ Sitzplatz: überdacht?
☐ Stauraum: für Gartenmöbel und Geräte?
Denken Sie an den Unterhalt, wie Fenster, Entkalkungsanlagen und Bodenpflege.
☐ Fensterpflege: Sind Fenster einfach zu reinigen, oder ist für manche Stellen professionelle Hilfe nötig?
☐ Spezialanlagen: Gibt es technische Installationen, zum Beispiel Entkalkungsanlage, die regelmässige Wartungen erfordern?
☐ Bodenpflege: Ist der Boden pflegeintensiv, geöltes Echtholz?
Welche Sicherheitsvorkehrungen sind am Gebäude vorhanden: Sind eine Alarmanlage oder Bewegungsmelder installiert? Sind auch Kellerfenster und Lichtschächte gegen Einbruch gesichert?
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Die Lifestyle Company begleitet Sie gerne zu einem Besichtigungstermin. Wir bringen all unsere Erfahrung mit ein und beantworten zum Beispiel auch Fragen nach der lokalen Markt- und Wertentwicklung.
Die Lifestyle Company steht Ihnen beim Immobilienkauf mit langjähriger Expertise und umfassender Marktkenntnis gerne zur Seite – zum Beispiel auch mit dem Zugang zu Off-Market-Angeboten: Immobilien-Angeboten, die zum Verkauf stehen, aber nicht öffentlich beworben werden. Mehr dazu erfahren Sie von Christian Andres, Inhaber und Geschäftsführer: christian.andres@lifestyle-company.ch, 031 351 30 31
