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Christian Andres
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Moderate Preissteigerungen, günstige Hypotheken und neue Regeln bei Baumängeln prägen unter anderem den Immobilienmarkt 2026. Gleichzeitig zeichnet sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts – frühestens ab 2028 in Kraft – das Ende der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Sanierungen ab: Wer jetzt investiert, spart Steuern, sichert sich Werterhalt und einen höheren Wiederverkaufswert.
Für 2026 wird mit einer moderaten Aufwärtsbewegung der Preise für Wohnimmobilien gerechnet. Das anhaltend knappe Angebot gekoppelt mit Bevölkerungswachstum dämpft die Aussichten auf eine nennenswerte Entspannung. Zwar verlangsamt sich die Nachfrage nach Wohnungen leicht – unter anderem durch weniger neu entstehende Single-Haushalte – doch bleibt ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Bedarf bestehen. Nach einer Phase zurückhaltender Bautätigkeit gewinnt der Sektor wieder an Dynamik: Für das kommende Jahr werden Bauinvestitionen von rund fünf Prozent erwartet.
Die starken Preisanstiege der letzten Jahre lassen nach, das Tempo beim Wertanstieg von Wohneigentum verlangsamt sich 2026 merklich. Die Experten von Wüest Partner rechnen mit einem moderaten Wachstum: Eigentumswohnungen sollen im Schnitt um 2,8 Prozent, Einfamilienhäuser um 3,1 Prozent teurer werden. Als Stolpersteine gelten vor allem eine deutliche wirtschaftliche Abkühlung, während eine weitere Verknappung des Angebots oder eine stärkere Zuwanderung die Preise erneut antreiben würden.
Die Zinslandschaft weist weiterhin eine geringe Volatilität auf: Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) liegt weiterhin bei 0,00 Prozent und die Aussichten für 2026 deuten auf eine sehr moderate Teuerung hin: auf rund 0,3 – 0,5 Prozent. In diesem Umfeld ist der geldpolitische Spielraum begrenzt: Markante Zinsbewegungen kämen nur durch aussergewöhnliche Ereignisse in Frage. Die SNB verfolgt folglich eine vorsichtige Politik zur Absicherung der Konjunktur und zur Stabilisierung des Wechselkurses und hält mit dem stabilen Leitzins die Hypotheken attraktiv.
Für Käuferinnen und Eigentümer bleibt die Finanzierung derzeit attraktiv: Die Hypothekarzinsen notieren nahe ihren historischen Tiefständen. Ende 2025 wiesen zehnjährige Festzinshypotheken durchschnittliche Zinssätze von etwa 1,8 Prozent auf, bei einzelnen Anbietern sogar darunter. Kurzfristig variable SARON-Hypotheken, deren Zinssatz am Geldmarkt orientiert ist, stellen derzeit die günstigste Finanzierung dar: Sie kosten kaum mehr als 0 Prozent zuzüglich der Bankmarge und bleiben bei anhaltendem Nullzins attraktiv.
Das Marktverhalten hat sich dementsprechend angepasst: SARON-Modelle sind weit verbreitet, während Festhypotheken mit langen Laufzeiten an Nachfrage eingebüsst haben zugunsten mittelfristiger Laufzeiten (rund 5–9 Jahre). Mehr als die Hälfte der jüngsten Neuverträge weist nun Laufzeiten unter 10 Jahren auf.
Ab 2026 gelten verschärfte Regeln im Umgang mit Baumängeln: Bauherren und Käuferinnen erhalten spürbar stärkere Rechte, wenn Arbeiten fehlerhaft ausgeführt wurden. Die Fristen für die Anzeige offener sowie versteckter Mängel werden auf 60 Tage ausgeweitet – gerechnet ab Abnahme beziehungsweise ab dem Zeitpunkt der Entdeckung – und dürfen vertraglich nicht verkürzt werden. Zudem lässt sich das Recht auf Nachbesserung künftig nicht mehr durch Vereinbarungen ausschliessen. Die Neuerungen greifen nicht nur bei klassischen Bauwerkverträgen, sondern auch beim Verkauf von Grundstücken mit Neubauten, die noch erstellt werden oder innerhalb der letzten zwei Jahre fertiggestellt wurden.
Der Eigenmietwert gehört der Vergangenheit an. Mit dem Ja der Stimmbevölkerung zu seiner Abschaffung hat die Schweiz einen grundlegenden Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung eingeleitet. Auch wenn das neue Steuermodell frühestens ab 2028 in Kraft tritt, wirft der historische Entscheid bereits heute strategische Fragen auf – insbesondere bei der Planung von Sanierungen.
Bislang konnten Eigentümerinnen und Eigentümer Renovationskosten sowie Ausgaben für energetische Massnahmen steuerlich abziehen. Dieser Anreiz dürfte mit dem Systemwechsel weitgehend wegfallen. Wer Renovationsbedarf hat oder Investitionen wie Wärmepumpen, Solaranlagen oder energetische Gebäudesanierungen plant, sollte deshalb die Übergangszeit gezielt nutzen. Denn nach Einführung des neuen Systems sind diese Aufwendungen bei der Bundessteuer nicht mehr abzugsfähig, einzig einzelne kantonale Förderungen für Energie- und Umweltmassnahmen können noch bis 2050 gewährt werden.
Neben baulichen Investitionen lohnt sich auch ein Blick auf die Finanzierung. Grössere Amortisationen bis zum Inkrafttreten des Systemwechsel können steuerlich sinnvoll sein.
Der Abschied vom Eigenmietwert verlangt somit eine vorausschauende Planung – hierbei kann das Baumanagement der Lifestyle Company behilflich sein: von der Planung bis zur Bauleitung Ihrer Sanierung.
Energetische Sanierungen wie etwa Dämmung, moderne Heiztechnik und erneuerbare Energieintegration reduzieren laufende Energiekosten und verbessern den Wohnkomfort. Ein zeitgemässer Energiestandard steigert den Wert einer Immobilie: Er macht sie für Käuferinnen und Käufer begehrenswerter, nachhaltiger und langfristig kosteneffizienter. Vor allem die jüngeren Generationen suchen verstärkt energieeffiziente und klimafreundliche Immobilien. Die Investitionskosten für energetische Sanierungen amortisieren sich somit auch über eine höhere Nachfrage und einen höheren Wiederverkaufswert.
