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Christian Andres
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Nebst dem Kaufpreis und der Hypothek fallen beim Immobilienkauf eine Reihe weiterer Kosten an – darunter Notariats- und Grundbuchgebühren, Handänderungssteuern sowie Rückstellungen für erste Renovationen. Nach dem Kauf fallen dann wiederkehrende Neben- und Unterhaltskosten an. Wir zeigen, womit Käufer in etwa rechnen müssen.
Das Notariatswesen ist in der Schweiz kantonal geregelt. Die Gebühren variieren stark und richten sich nach Kanton und Gemeinde. Im Kanton Bern sind die Notariatskosten bei einem Immobilienkauf abhängig vom Kaufpreis, wobei mit rund 0,5 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden muss, in Zürich mit rund 0,1 Prozent. Zu beachten ist, dass der Notar im gleichen Kanton niedergelassen sein muss wie das beurkundete Objekt. Wer die Kosten übernimmt, sollte im Vertrag festgelegt werden. Üblicherweise bezahlt die Käuferschaft die Notariatskosen, dafür kann sie den Notar frei wählen. Je nach Abmachung der Vertragsparteien werden die Notariatskosten auch geteilt. Zusätzliche Notariatskosten können für Vertragserrichtung oder Beratungsleistungen anfallen.
Nach dem Kauf muss der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen werden. Auch hier variieren die Gebühren je nach Kanton. In einzelnen Kantonen wie Zug wird der Eintrag im Grundbuch nach Zeitaufwand berechnet, in den meisten Kantonen jedoch pauschal. Der Eintrag im Grundbuch macht im Kanton Bern rund 0,2 Prozent des Kaufpreises aus, in Zürich etwa 0,15 Prozent. Üblicherweise werden die Gebühren zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, dies muss aber so vereinbart und im Kaufvertrag vermerkt werden.
Beim Abschluss einer Hypothek wird in der Regel ein Schuldbrief ins Grundbuch eingetragen, der dem Kreditgeber als Sicherheit und Nachweis seines Pfandrechts dient. Notar- und Eintragungsgebühren dafür belaufen sich auf etwa 0,1 % bis 0,3 % der Pfandsumme. Die Kosten für die Erstellung des Schuldbriefes und den Eintrag trägt die Käuferschaft. Papier-Schuldbriefe gibt es seit 2012 nicht mehr – sie sind nur noch registerbasiert.
Bei einer Übertragung einer Immobilie ist nebst einer allfälligen Grundstücksgewinnsteuer auch eine Handänderungssteuer geschuldet. Die Steuer ist umstritten und wird vom Bund nicht vorgeschrieben. Die Kantone bestimmen eigenständig über die Handänderungssteuer, einige verlangen statt einer Steuer lediglich eine Gebühr. Im Kanton Bern gilt: Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind die ersten 800'000 Franken des Kaufpreises steuerfrei, erst der Mehrbetrag wird mit 1,8 Prozent belegt. In anderen Kantonen gelten höhere Sätze: in Neuenburg über 3 Prozent, während andere wie Glarus, Schaffhausen, Uri, Schwyz, Zug und Zürich komplett darauf verzichten.
Von der Handänderungssteuer sind unter anderem befreit: Handänderungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern und Nachkommen. In der Regel wird die Handänderungssteuer vom Käufer getragen.
Ein Gebäudegutachter, zum Beispiel ein Bauingenieur oder Architekt, prüft vor dem Kauf die Bausubstanz und die wesentlichen Bauteile – etwa Dach, Fassade, Fenster und Heizung. Solche Expertisen decken Mängel, Schäden, Feuchtigkeitsprobleme und Rissbildungen auf und zeigen, ob ein Sanierungsbedarf besteht. So lassen sich erforderliche Sanierungsmassnahmen sowie deren Kosten frühzeitig ermitteln und bereits bei der Kaufentscheidung oder Preisverhandlung berücksichtigen. In der Praxis kalkuliert man mit mindestens 1’000 Franken für eine grundlegende Untersuchung. Diese Kosten trägt üblicherweise der Käufer, da sie der Sicherheit vor dem Immobilienkauf dienen.
Wer eine Liegenschaft kauft, muss nebst den Hypothekarzinsen und Amortisationen mit wiederkehrenden Nebenkosten rechnen, die in der Regel 1 bis 2 Prozent des Verkehrswerts ausmachen. Rund 0,5 bis 1 Prozent entfallen auf den Unterhalt, weitere 0,5 bis 1 Prozent dienen als Rücklage für grössere Renovationen. Hinzu kommen die Prämien für die Gebäudeversicherung – und bei Renditeliegenschaften müssen Sie mit Verwaltungskosten in Höhe von 3 bis 6 Prozent der Netto oder Bruttomiete rechnen.
Experten empfehlen, eine erste Sanierung bei einem Neubau nach etwa zehn Jahren anzugehen. Bei älteren Objekten kann dies deutlich früher der Fall sein und die Ausgaben können entsprechend höher ausfallen. Regelmässige Renovationen lohnen sich, denn nur so lässt sich der Wert der Liegenschaft langfristig sichern. Ausserdem lassen sich Unterhalts und Sanierungskosten von den Steuern abziehen.
Um finanzielle Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam von Anfang an die Kaufnebenkosten einzuplanen – sie können letztlich bis zu 5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Vergleichen Sie dazu die Informationen zum Notariatssystem in Ihrem Kanton. Ebenso wichtig sind die Rücklagen für wiederkehrende Nebenkosten und die werterhaltenden Renovationen: diese betragen rund 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
