.svg)
Christian Andres
+41 31 351 30 31
Der Schweizer Mietwohnungsmarkt steht unter Druck. Der Leerstand schrumpft, die Preise ziehen an, der Neubau stagniert – und mit ihm die Hoffnung auf Entspannung. Was treibt die Krise – und was könnte sie stoppen?
Mit einer Leerwohnungsquote von zuletzt 1,08 Prozent liegt die Schweiz insgesamt knapp oberhalb der kritischen Marke – von einer flächendeckenden Wohnungsnot kann man daher nicht sprechen. In begehrten Städten und Agglomerationen jedoch ist der Leerstand längst unter die Ein-Prozent-Schwelle gesunken, was lokalen Druck erzeugt und gemäss dem Bundesamt für Wohnungswesen als Wohnungsnot bezeichnet wird.
Und die Perspektiven bleiben trüb: Laut Baumeisterverband werden 2025 nur rund 42 000 neue Wohnungen fertiggestellt, während das Bundesamt für Wohnungswesen rund 50 000 Einheiten als Minimum erachtet. Als Folge sinkt die Leerwohnungsquote unter 1 Prozent. Wüest Partner weist darauf hin, dass für ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage eigentlich rund 1,27 Prozent Leerstand nötig wären – auch das zeigt, wie angespannt der Markt ist.
Die sinkenden Leerstände schlagen direkt auf die Mieten durch. Die Medien sprechen längst von einer «Mietpreisexplosion»: Zum Beispiel sind die effektiven Angebotsmieten auf Online-Portalen seit 2005 um rund 24 Prozent gestiegen. Im Schnitt mussten neue Mieterinnen und Mieter landesweit knapp ein Viertel mehr bezahlen als noch vor rund 20 Jahren. In grossen Ballungszentren fiel der Anstieg sogar noch deutlicher aus.
Knappere Angebote führen in der Praxis dazu, dass Leute, die umziehen – etwa nach Jobwechsel oder Familienzuwachs – oft unverhältnismässig belastet werden. Eine Analyse von Wüest Partner zeigt: 28 Prozent aller Schweizer Haushalte würden beim Umzug in eine ähnlich grosse Wohnung mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die Bruttomiete aufwenden. Bei Haushalten von Alleinerziehenden oder alleinlebenden Rentnern würde in über der Hälfte der Fälle die 33 Prozent-Grenze überschritten. Mit anderen Worten: Viele Neumieter zahlen heute anteilig deutlich mehr als früher – für Langzeitmieter wiederum bleibt die Belastung moderater.
Weil die Nachfrage vor allem durch die Zuwanderung gross ist, müsste der Wohnungsbau eigentlich an Fahrt aufnehmen. Doch dem stehen handfeste Hindernisse entgegen. Das grösste Hindernis für neue Bauprojekte ist das Raumplanungsgesetz von 2014, das praktisch keine neuen Einzonungen mehr zulässt – Bauland wird dadurch immer rarer. In der eng besiedelten Schweiz ist das allerdings politisch so gewollt.
Als Gegensteuer propagiert die Politik Verdichtung: Auf bereits bebauten Flächen soll zukünftig höher gebaut werden. Diese Idee findet parteiübergreifend Zustimmung, doch die praktische Umsetzung erweist sich oft als schwierig und die Verdichtungsrate bleibt trotz beachtlichen Ausbaupotenzial niedrig.
Stärker ins Gewicht fallen sogenannte Ersatzneubauten: Wo abgerissen und neu gebaut wird, entsteht auf derselben Fläche durchschnittlich Platz für 87 Prozent mehr Bewohner, wie städtische Zahlen belegen. Gerade gegen solche Projekte richten sich aber häufig Einspracheverfahren.
Um dieses Dilemma zu entschärfen, müsse die Schweiz darüber diskutieren, wer, wo und in welchem Umfang Einsprachemöglichkeiten haben soll. Ein Vorschlag, den auch der Schweizerische Baumeisterverband unterstützt.
Die Kombination aus sinkendem Angebot und steigenden Preisen kann zu sozialen Spannungen führen. Menschen mit mittlerem Einkommen können oft von ihren alten Mietverträgen profitieren – neue Mieter aber haben weniger Chancen auf preisgünstigen Wohnraum. Dies betrifft nicht nur städtische Ballungsgebiete, sondern auch Dörfer und Bergregionen. Hohe Renditen im Tourismus ziehen Investoren an, die Erstwohnungen in Ferienapartments umwandeln. Die Folge: Die verbliebenen günstigeren Wohnungen werden knapp, und Menschen mit kleinerem Budget werden verdrängt.
Bisher wurden bezahlbare Wohnungen vor allem durch gemeinnützige Wohnbauträger sichergestellt – deren Zahl aber wächst zu langsam. Der Bundesrat mahnt deshalb, dass nicht nur das allgemeine Angebot erhöht, sondern auch der soziale Wohnungsbau gestärkt werden muss. Aktuelle Erhebungen zeigen, dass die Verschuldung von Tiefverdienern und Sozialhilfeempfängern weiter zunimmt und viele junge Familien bereits auf dem Mietmarkt Schwierigkeiten haben.
Politik und Wirtschaft beginnen zu reagieren. Bundesrat Guy Parmelin hat im Februar 2025 Vertreter von Bund, Kantonen, Städten sowie der Immobilien- und Baubranche an zwei Runden Tische geladen und einen «Aktionsplan Wohnungsknappheit» mit 35 Massnahmen erarbeitet. Dieser fokussiert auf drei Bereiche: Innenentwicklung erleichtern (mehr verdichtetes Bauen und Bauzonen freigeben), Bewilligungsverfahren stärken (Baugesuche beschleunigen und vereinfachen) und genügend preisgünstigen Wohnraum schaffen (etwa durch stärkere Förderung des gemeinnützigen Wohnbaus).
Mittelfristig sind weitere Schritte gefragt: Die Kantone sollen flexiblere Raumplanungen erlauben und Verdichtungsprojekte fördern, die sozial abgefedert sind, Gemeinden müssen Bauland effizient reservieren, und die Bewilligungsverfahren sollen digitalisiert und gestrafft werden. All dies wird erst langsam greifen: Planungs- und Bauprozesse dauern meist Jahre, und die im Aktionsplan vorgeschlagenen Massnahmen wirken erst mittelfristig.
Da Bauvorhaben naturgemäss Zeit in Anspruch nehmen, setzen sich Investitionen im Immobiliensektor nur verzögert durch. Zwar hat sich die Zuwanderung von Arbeitskräften jüngst leicht abgeschwächt und die Geburtenrate ist niedrig, doch mit einer jährlichen Neubaurate von nur 39’000 bis 40’000 Wohnungen bleibt das Angebot weit hinter der Nachfrage zurück. Wüest Partner prognostiziert daher, dass sich die Wohnsituation in den nächsten fünf Jahren nicht wesentlich entspannen wird.
Politik und Wirtschaft beginnen zu reagieren. Bundesrat Guy Parmelin hat im Februar 2025 Vertreter von Bund, Kantonen, Städten sowie der Immobilien- und Baubranche an zwei Runden Tische geladen und einen «Aktionsplan Wohnungsknappheit» mit 35 Massnahmen erarbeitet. Dieser fokussiert auf drei Bereiche: Innenentwicklung erleichtern (mehr verdichtetes Bauen und Bauzonen freigeben), Bewilligungsverfahren stärken (Baugesuche beschleunigen und vereinfachen) und genügend preisgünstigen Wohnraum schaffen (etwa durch stärkere Förderung des gemeinnützigen Wohnbaus).
Mittelfristig sind weitere Schritte gefragt: Die Kantone sollen flexiblere Raumplanungen erlauben und Verdichtungsprojekte fördern, die sozial abgefedert sind, Gemeinden müssen Bauland effizient reservieren, und die Bewilligungsverfahren sollen digitalisiert und gestrafft werden. All dies wird erst langsam greifen: Planungs- und Bauprozesse dauern meist Jahre, und die im Aktionsplan vorgeschlagenen Massnahmen wirken erst mittelfristig.
Da Bauvorhaben naturgemäss Zeit in Anspruch nehmen, setzen sich Investitionen im Immobiliensektor nur verzögert durch. Zwar hat sich die Zuwanderung von Arbeitskräften jüngst leicht abgeschwächt und die Geburtenrate ist niedrig, doch mit einer jährlichen Neubaurate von nur 39’000 bis 40’000 Wohnungen bleibt das Angebot weit hinter der Nachfrage zurück. Wüest Partner prognostiziert daher, dass sich die Wohnsituation in den nächsten fünf Jahren nicht wesentlich entspannen wird.
