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Christian Andres
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Häuser und Wohnungen benötigen laufend Unterhalt, regelmässige Renovationen sind deshalb unerlässlich – doch die Finanzierung will gut überlegt sein. Von der Hypothekenerhöhung über den Renovationskredit bis hin zu Eigenmitteln oder staatlichen Förderprogrammen für energetische Sanierungen: Erfahren Sie, wie Sie Ihr Renovationsprojekt strategisch planen und finanzieren.
Wer Renovationen plant, kann bei vielen Banken seine Hypothek aufstocken – üblicherweise bis zu 80 Prozent des aktuellen Marktwerts, sofern die Tragbarkeit 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigt. Die Vorteile liegen in günstigen Zinskonditionen und flexiblen Laufzeiten, doch gefördert werden meist nur Renovationen, die wertvermehrend sind. Werterhaltende Massnahmen müssen meist privat beglichen werden. Jede Erhöhung der Hypothek erfordert eine Neubewertung von Objekt und Bonität, und marginale Erhöhungen werden oft abgelehnt. Gleichzeitig lohnt sich der Prozess, um den baulichen Zustand und den zukünftigen Kapitalbedarf neu zu evaluieren.
Renovationen zur Werterhaltung dienen dem momentanen Zustand des Gebäudes, etwa durch eine Modernisierung der Heizung oder eine Fassadensanierung. Wertsteigernde Eingriffe wie etwa ein Dachausbau, eine neue Küche oder ein neues Bad erhöhen hingegen den Wert Ihrer Immobilie. Steuerliche Vorteile bieten werterhaltende Arbeiten: Sie können abgezogen und über mehrere Jahre verteilt werden, um die Steuerprogression zu mildern. Wertvermehrende Investitionen lassen sich dagegen nicht von den Steuern abziehen, erhöhen jedoch den Verkaufspreis. Wichtig: Heben Sie alle Rechnungen auf. Werterhaltende Ausgaben reduzieren das steuerbare Einkommen, während wertvermehrende Auslagen später die Grundstücksgewinnsteuer minimieren.
Mit einem Renovationskredit erhalten Eigentümer eine flexible Finanzierungsquelle für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, ohne die bestehende Hypothek zu belasten. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Renovation werterhaltend oder wertvermehrend ist: Der Renovationskredit ist einfach ein Privatkredit, der für verschiedene Zwecke genutzt werden kann. Typische Projekte, die sich mit einem Renovationskredit finanzieren lassen, sind etwa die Modernisierung des Badezimmers, der Austausch der Küche, eine Dachsanierung oder die Erneuerung des Heizungssystems. Bei der Planung einer Sanierung sollten Eigenheimbesitzer zudem die voraussichtlichen Kosten im Blick behalten und einen Sicherheitspuffer einplanen. Etwa 10 bis 15 Prozent der Gesamtsumme empfiehlt es sich als Reserve einzuplanen, da unvorhergesehene Arbeiten oder Änderungen schnell zusätzliche Kosten verursachen können. Zu den wichtigsten Pluspunkten eines Renovationskredits zählen die flexible Verwendung, eine meist schnelle und unbürokratische Bearbeitung sowie die Möglichkeit, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Im Gegenzug müssen Kreditnehmer häufig mit etwas höheren Zinssätzen rechnen als bei einer Hypothek. Hinsichtlich Laufzeit gilt: Je länger ein Kredit läuft, umso niedriger sind monatlichen Raten, aber umso höher die Gesamtkosten.
Bei grösseren, wertvermehrenden Renovationen ist es meist möglich Kapital aus der Pensionskasse (2. Säule) oder der gebundenen Vorsorge (Säule 3a) zu verwenden. Allerdings darf alle fünf Jahre nur einmal auf dieses Vorsorgevermögen zugegriffen werden. Dabei besteht die Möglichkeit, entweder das Geld vorzubeziehen oder es zu verpfänden.Beim Vorbezug setzen viele Vorsorgeeinrichtungen einen Mindestbezug voraus, zum Beispiel ab 20'000 Franken. Vor einem Bezug ist es wichtig zu klären, wie sich dieser auf die spätere Altersrente und die Steuern auswirkt.Die Alternative ist die Verpfändung: Das Guthaben bleibt in der Pensionskasse und erwirtschaftet weiter Zinsen, während eine höhere Hypothek aufgenommen wird. Die dafür anfallenden Hypothekarzinsen können steuerlich abgezogen werden, vorausgesetzt, die Tragbarkeit der neuen Hypothek ist gewährleistet.Unabhängig von der gewählten Variante empfiehlt es sich, frühzeitig professionelle Beratung einzuholen, um alle finanziellen und steuerlichen Folgen durchzudenken und durchzurechnen.
Bund, Kantone, Gemeinden und einige öffentlich-rechtliche Elektrizitätswerke unterstützen umweltfreundliche und energiesparende Bauprojekte. Die Palette reicht von Förderbeiträgen für Wärmepumpen, Solaranlagen bis hin zu Ladestationen für Elektrofahrzeuge. In der Schweiz stehen insgesamt etwa 2000 Förderprogramme zur Verfügung. Auf energiefranken.ch finden Sie eine Übersicht über die Förderung durch Bund, Kantone und Gemeinden. Alle Investitionen in die Energieeffizienz können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden – selbst dann, wenn es sich um eine wertvermehrende Neuinvestition handelt. Dazu zählen Massnahmen wie die Wärmedämmung von Decken, Böden oder Fassaden oder alternative Heizsysteme. Einige Kantone legen jedoch Einschränkungen für Neubauten in den ersten fünf Jahren nach ihrer Fertigstellung fest.
Eine Renovation beginnt am besten mit einer fundierten Bestandesaufnahme: Eine professionelle Energieberatung und der GEAK® Plus (Gebäudeenergieausweis der Kantone) geben Auskunft darüber, wo Eingriffe am meisten bringen und wie sich Massnahmen ökonomisch bündeln lassen. Hier zahlt es sich aus, ein fachkundiges Team aus Planern, Architekten und Handwerkern zu verpflichten und mehrere Offerten einzuholen, um die Qualität und Preise zu vergleichen.
Generell gilt: zuerst die Hülle, dann die Technik. Dämmung und moderne Fenster senken den Wärmebedarf markant; erst danach lohnt sich der Heizungsersatz oder der Wechsel zu erneuerbaren Energien, weil die Anlage dann effizienter und kleiner ausgelegt werden kann.
Ebenso wichtig ist die frühzeitige Klärung der Finanzierung: Laufzeit, Zinssatz und Tragbarkeit sollten mit einem Finanzberater geprüft und die steuerlichen Effekte bedacht werden. Um Sanierungskosten einzusparen, lohnt es sich die Renovation ganzheitlich zu betrachten, die Massnahmen allenfalls in Etappen anzugehen und mit der Prüfung und Beantragung der Fördergelder vor der Renovation zu beginnen.
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energiefranken.ch – Hier gelangen Sie an Fördergelder.
geak.ch – Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK), Entscheidungshilfe für Gebäudesanierung und Gebäudetechnik.
