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Christian Andres
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Rund ums Bauen und Wohnen tauchen immer wieder die Bezeichnungen Ausnützungsziffer und Wohnzone auf. Kurz gesagt, geht es bei der Ausnützungsziffer um den Nutzungsgrad einer Parzelle. Bei den Wohnzonen gibt der Zonenplan Auskunft, wie und was genau auf einer Parzelle gebaut werden darf. Doch was hat es damit genau auf sich? Auf was sollte man bei der Suche nach einem neuen Eigenheim oder als Bauherr achten?
Die Ausnützungsziffer legt fest, welcher Anteil der verfügbaren Fläche eines Grundstücks für eine Bebauung genutzt werden darf. Wenn Sie also einen Neu- oder Umbau planen, spielt die Ausnützungsziffer eine wichtige Rolle. Die Ausnützungsziffer ist im Zonenplan und in der zugehörigen Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde festgelegt. Dort können Sie herausfinden, zu welcher Zone Ihr Grundstück gehört und welche spezifischen Bauvorschriften für Sie gelten. Ob Sie Ihren Neubau auf der Parzelle so wie gewünscht bauen können, hängt also von dieser Ziffer ab. Je höher sie ist, desto mehr Wohnfläche kann entstehen. Das spielt auch bei einem Umbau eine Rolle, falls die maximal mögliche Wohnfläche bereits ausgenutzt ist, können Sie nicht einfach den Estrich ausbauen. Klären Sie bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung ab, was möglich ist und ob allenfalls eine Ausnahme gemacht werden kann.
Je höher die Ausnützungsziffer ist, desto mehr Wohnfläche kann entstehen. Doch wie wird die maximal mögliche Wohnfläche berechnet? Angenommen, Sie haben eine 700 m2 grosse Parzelle gekauft und planen darauf ein Einfamilienhaus zu bauen. Gemäss Zonenplan liegt die Ausnützungsziffer bei 0,4 (40 Prozent). Die Berechnung geht so: 700 m2 x 0,4 = 280 m2. Heisst, Ihr Haus darf eine maximale Bruttogeschossfläche von 280 m2 haben. Zur Ermittlung der Bruttogeschossfläche werden alle tatsächlich bewohnten Flächen berücksichtigt. In der Schweiz existiert kein einheitliches Berechnungsmodell für Wohnflächen: im Allgemeinen nicht zur Wohnfläche gezählt werden Keller- und Lagerräume, Garagen, Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern, Dachterrassen und offene Balkone. Die Bruttogeschossfläche ergibt sich aus der Summe aller Räume, die für Wohnzwecke nutzbar sind, einschliesslich der Wände und des Mauerwerks.
Im Schweizer Baurecht wird jede Baufläche einer bestimmten Bauzone zugeordnet. Diese Zonen werden in einem Zonenplan festgelegt und regelt, welche Art von Bauwerken auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Neben den Wohnzonen gibt es beispielsweise auch Industrie- und Gewerbezonen, Quartiererhaltungszonen, Dorfzonen und Landwirtschaftszonen.
Bei den Wohnzonen wird wiederum festgelegt, ob auf einem Grundstück ein Einfamilienhaus errichtet werden kann, wie viele Stockwerke maximal zulässig sind und welcher Abstand zu den Nachbargrundstücken einzuhalten ist. Eine der wichtigsten Vorgaben, die das Grundstück betreffen, ist nebst der Ausnützungsziffer die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse. In der Wohnzone W1 ist der Bau eines Hauses mit einem Vollgeschoss erlaubt, in W2 mit zwei und in W3 mit drei Vollgeschossen, wobei Unter-, Dach- und Attikageschosse ausgenommen sind.
Die Wohnzone W2 beschreibt normalerweise eine Zone mit kleinteiliger Parzellenstruktur, die hauptsächlich aus Einfamilienhäusern besteht. Obwohl die Vorschriften der Bauzonen schweizweit variieren, lassen sich grundlegende Gemeinsamkeiten finden, die für jede Wohnzone W2 gelten: Dies sind die beschränkte Anzahl von maximal zwei Vollgeschossen, eine Ausnützungsziffer von etwa 0,4 bis 0,6, Mindestabstände von mindestens zwei (kleiner Abstand) und acht Metern (grosser Abstand) zu den Grundstücksgrenzen und eine zulässige Gebäudehöhe von 7,50 bis 11,00 Metern.
Wenn Sie also einen Neu- oder Umbau planen, prüfen Sie am besten verschiedene Optionen und lassen sich von einem Architekten beraten. Oder melden Sie sich bei uns. Die Lifestyle Company bietet fachkundige Beratung und Baumanagement für alle Phasen Ihres Projekts. Egal, ob Sie sich noch in der Anfangsphase befinden oder bereits konkrete Pläne haben, wir freuen uns darauf, Sie bei Ihrem Vorhaben zu unterstützen.
