9 FRAGEN AN RENATO M. GNOCCHI, UBS BERN
9 FRAGEN AN RENATO M. GNOCCHI, UBS BERN

Renato M. Gnocchi ist Vermögensverwalter, Wealth Management UBS in Bern. Im Interview schätzt er ein, was angesichts der Preisdynamik im Schweizer Immobilienmarkt zu erwarten ist.

Lifestyle Company: Wie beurteilen Sie – ohne Einbezug der aktuellen, sicherheitspolitischen Lage Europas – den Schweizer Immobilienmarkt hinsichtlich Angebot und Nachfrage?
Renato M. Gnocchi: Voraussichtlich wird sich im laufenden Jahr die pandemiebedingte Zusatznachfrage zwar abschwächen, doch die beständig tiefen Hypothekarzinsen und das überdurchschnittliche Wachstum der Hauptnachfrager für Wohneigentum dürften die Zahlungsbereitschaft weiter steigen lassen. Künftige Preisanstiege werden generell durch einen geringen Neubau begünstigt. So ist angebotsseitig trotz des aktuell hohen Preisniveaus keine Zunahme der Bautätigkeit von Eigenheimen feststellbar.

Was heisst das für das Preis-Niveau und wie sehen die Prognosen für Langfristzinsen aus?
Schweizer Liegenschaftswerte und Immobilientransaktionspreise haben dank gesunkener Zinsen einen historischen Höchststand erreicht. Das Korrekturpotenzial bei steigenden Zinsen ist dementsprechend hoch. Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren nur leicht an, könnten die Werte von Renditeliegenschaften weiter zulegen. Ein Zinsanstieg von 2 Prozentpunkten würde jedoch, je nach Szenario, Wertkorrekturen zwischen 10 und 30 Prozent auslösen. Mit steigenden Hypothekarkosten dürften auch die Eigenheimpreise deutlich sinken. Eine Absicherung der Zinskosten mittels Langfristhypotheken ist aktuell günstig. Hinsichtlich Leitzinsen glauben wir, dass die steigenden Inflationserwartungen die Schweizer Nationalbank gegen Ende Jahr 2022 zu einer Leitzinserhöhung veranlassen dürfen. Auch die Langfristzinsen dürften am Jahresende über ihrem Vorjahresniveau liegen.

Welche Folgen sind kriegsbedingt, kurz- und mittelfristig für Schweizer Eigentümerinnen und Eigentümer zu erwarten?
Die Krise wird zu einem weiteren Anstieg der Öl- und Gaspreise führen und damit den Konsum belasten. Bei den Energiepreisen von Öl und Gas erwarten wir in diesem Jahr mit 2,8 Prozent (bisher 2,9 Prozent) ein robustes Wachstum – unterstützt von einer robusten Inland- und Auslandnachfrage. In einem Worst-Case-Szenario könnte eine Unterversorgung mit Erdgas drohen, was zu einer grossen Unsicherheit bei Industrie und Konsumenten führen würde.

Wie sehen die Wirtschaftsprognosen aus?
Es existieren deutliche Abwärtsrisiken für das Schweizer Wachstum in den kommenden Quartalen. Ob und wie stark sich diese realisieren, hängt davon ab, wie sich die Situation in Osteuropa entwickelt. Eine starke Verlangsamung oder gar eine Rezession erscheint uns allerdings zu diesem Zeitpunkt unwahrscheinlich. Im nächsten Jahr dürfte die hiesige Wirtschaft mit einem Wachstum von 1,7 Prozent wieder nahe am langfristigen Durchschnitt liegen. Das grösste Risiko für die Schweizer Wirtschaft stellt jedoch die Weiterführung des Kriegs in Osteuropa dar. Diese kann über verschiedene Kanäle auf die Schweizer Wirtschaft Einfluss nehmen.

Was heisst das für den volatilen Finanzmarkt und die Flucht in stabile Anlagen wie Immobilien?
Die teils deutlichen Werteinbussen in den Risikoszenarien zeigen die hohe Zinsabhängigkeit von Immobilieninvestitionen. Je langsamer ein Zinsanstieg vonstattengeht, desto geringer dürften die Folgen sein, da höhere Inflation im Allgemeinen zu höheren Mieteinnahmen führt. Was letztlich zählt, ist die Gesamtrendite. Die Einkommensrendite wird über die Zeit Wertkorrekturen ausgleichen, sodass Immobilieninvestitionen auch bei steigenden Zinsen einen positiven Gesamtertrag abwerfen dürften. Gerade an Spitzenlagen ist das Risiko allerdings hoch. Dort ist gemäss unseren Schätzungen eine Haltedauer von fast 20 Jahren notwendig, um bei einem Zinsanstieg (auf 2 Prozent) eine positive Gesamtrendite zu erzielen.

Was bedeutet das für Eigentümerinnen und Eigentümer, welche mit dem Gedanken spielen, ihre Immobilie in den nächsten 2–5 Jahren zu verkaufen?
Die Schweizer Eigenheime verteuerten sich 2021 insgesamt um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wobei der Anstieg bei Einfamilienhäusern etwas stärker ausfiel als bei Eigentumswohnungen. Seit Beginn der Pandemie werteten sich die Eigenheime über alle Regionen hinweg fast im Gleichschritt auf – vor der Coronakrise waren hingegen die wirtschaftlich starken Grosszentren die Preistreiber. Die ungewöhnliche regionale Breite dieser Anstiege zeigt, dass Wohneigentum generell als attraktiver wahrgenommen wird als noch in den Vorjahren. Das Zusammenspiel von Vermögensinflation, vorteilhaften Finanzierungsbedingungen und auf Sparer abgewälzten Negativzinsen heizte die inländische Nachfrage an. Die pandemiebedingte Zusatznachfrage wird sich im laufenden Jahr zwar voraussichtlich abschwächen, doch die beständig tiefen Hypothekarzinsen und das überdurchschnittliche Wachstum der Hauptnachfrager für Wohneigentum dürften die Zahlungsbereitschaft weiter steigen lassen.

Wie sieht es beim Mietwohnungsmarkt aus?
Der Mietwohnungsmarkt stand im vergangenen Jahr im Zeichen des Booms. Die Preise von Mehrfamilienhäusern stiegen innert Jahresfrist um rund 5 Prozent und liegen nun 10 Prozent über dem Vor-Corona-Niveau. Die Nettoanfangsrenditen an Toplagen für Mehrfamilienhäuser haben historische Tiefstände erreicht. Sie bewegen sich für Mehrfamilienhäuser an den besten innerstädtischen Lagen zwischen 1,15 und 1,5 Prozent – dies bedeutet, dass die Objekte zum Preis des 66- bis 88-Fachen der Mieteinnahmen nach Abzug der Unterhaltskosten erworben werden. Solche Bewertungen implizieren sehr optimistische Erwartungen einer stark positiven Mietpreisentwicklung sowie langfristig tiefe Diskontierungssätze. Doch stark steigende Mieten sind in beiden Segmenten kaum absehbar. Unter der Annahme konstanter oder sogar leicht steigender Zinsen im laufenden Jahr werden die Preise für Renditeliegenschaften 2022, insbesondere an Toplagen, unter Druck geraten.          

Was empfehlen Sie Schweizerinnen und Schweizern, welche zurzeit auf der Suche nach einer Immobilien-Finanzierung sind?
Die US-Notenbank plant, die Zinsen zu erhöhen. Die Europäische Zentralbank wird ihren Ausstieg aus der Negativzinspolitik voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte beginnen. Das bietet der Schweizerischen Nationalbank (SNB) Spielraum zur ersten Leitzinserhöhung seit 15 Jahren, die wir mit 25 Basispunkten gegen Ende 2022 erwarten. Die Leitzinsen werden aber mit minus 0,5 Prozent nach wie vor im negativen Bereich bleiben. Die Festhypothek hat einen festen Zinssatz und eine feste Laufzeit. So kann man sich günstige Zinsen auf Jahre hinaus sichern und ist während der festen Laufzeit vor steigenden Marktzinsen geschützt. Bei tiefen Zinsen profitiert man mit einer langfristigen Finanzierung am meisten, bei hohen Zinsen mit einer kurzfristigen. Wer eine neue Festhypothek abschliessen oder bestehende Hypothek zu uns wechseln möchte und mit steigenden Zinsen rechnet, kann sich den aktuellen Zinssatz bereits heute sichern. Dies ist bis zwölf Monate vor Auszahlung möglich.

Wie sehen die Prognosen für Hypothekarsätze und Geldmarkthypotheken aus?
Die steigenden Marktzinsen liessen auch die Hypothekarsätze steigen. Die Zinsen für 10-jährige Festhypotheken dürften im Marktdurchschnitt aktuell bei rund 1,35 Prozent liegen, was zuletzt 2018 der Fall war. Die Zinskosten bleiben aber unter dem langfristigen Durchschnitt seit 2010 von 1,8 Prozent. Die Zinsen von Geldmarkthypotheken sind hingegen kaum gestiegen. Gemäss unseren Schätzungen kosten Geldmarkthypotheken rund 0,85 Prozent. 

Kurzum: Am besten sichert man sich vorzeitig gegen steigende Zinsen ab und fixiert seine Festhypothek bis 12 Monate im Voraus ohne Zinsaufschlag. Für eine passende Finanzierungsform empfehlen wir eine individuell ausgerichtete Hypothekarofferte einzuholen. Die UBS kann da sehr attraktive Angebote unterbreiten.

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Renato M. Gnocchi ist Director, Wealth Management UBS Bern und hat einen Executive MBA. Das Wealth Management bietet umfassende Finanzberatung und Verwaltung für vermögende Privatpersonen und Familien an.

renato.gnocchi@ubs.com

www.ubs.com

 

Disclaimer: Die Lifestyle Company AG pflegt Partnerschaften zu einer Vielzahl von Profis rund um Immobilien. Künftig werden wir hier und auf Social Media weitere Insights zu aktuellen Entwicklungen aufzeigen.Auf Wunsch vernetzen wir Interessenten gerne mit unseren Partnern und Experten.

22.03.2022